打败中介二手房房贷全攻略

韩平 对于房产小白来说，二手房买卖一直是一个伤神经的过程，怎么避免被不良的中介坑害，如何顺利完成二手房交易买卖，这是个斗智斗勇的过程。因此融360总结买2手房与中介打交道时要注意的事项，希望能够给购买二手房用户带来帮助。

关于第一项费用收取：市国土房管局发布了2010年版《存量房买卖合同示范文本》和《房地产中介服务合同示范文本》，明确规定中介公司只能收取买卖双方合共房价3%的中介费。在实践中，中介费一般是由买方出的，另这个中介费是可以砍价的，最低能砍到1%。在与中介交易的时候不要一上来就跟中介砍价，这样会影响中介给你找房的信心，要砍价一定等到中介找到房子，你觉得买卖双方可以拍板的时候，这个时候可以提出中介费太高，砍价。

关于第二项支付：在支付的时候，买方一定要把握主动权，最好是分批支付，原则上第一部分不要超过50%，最后一笔费用用于交楼后，并水、电、煤气结清的情况下在支付。为何要分批给，因中国中介的极度缺乏诚信，当然中介也认为客户不可靠，所以出现问题经常出现互掐，房产中介一般会主动要求先交齐中介费，但是一般情况下，只要你中介费一交完，中介对你的态度立刻转变，主动权全在中介。

关于第三按揭公司的选择：一般中介公司会强行要你用他们的按揭公司，比如链家就要求客户用伟嘉安捷按揭公司、满堂红要求客户用亿达按揭公司，且美其名曰为保障安全。为何但找指定按揭公司，原因如下：第一个别中介业务员可以提成，第二按揭公司和你贷款银行有特殊关系，而你的过户回执以及拿回执换来的房地产原件，都在银行手上。自然，中介和按揭公司亲如家人，你想拿房产证，必须讨好中介，就的乖乖听话，让你什么时候交中介费，你就要什么时候给，这是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就价格来说会很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介没有任何把柄，中介就不会让你在没有完成工作的前提下支付中介费。

关于第四定金合同：合同一定要写清楚约定的事项和违约责任，能尽快网签的尽快网签，因网签可以防止一房二卖。当然，定金合同中肯定要明确约定什么时候正式签约，另外提醒网签不是一劳永逸，网签只有七天有效期，过了这个时间，网签合同失效，同套房产可另行签约合同，也就是说，网签后应赶紧办理过户，防止一房二卖的情况。

关于第五买卖合同：需要提醒两点，第一，中介合同是中介公司范本，并非国家出的正式范本，合同基本上不让修改，但在合同的最后，有一个其他约定的空白处，这个地方，买卖双方可以尽情发挥补充约定各项事宜，包括合同中没有的条款，在这另行约定。第二点，合同的内容，要把握几个关键点，如物业名称，产权证号、买方付款方式及时间、卖方配合的义务（过户时需卖方提供提供，不提供或提供不全算违约）

关于第六与中介签订的合同：在签定金合同的时候，中介就会要求签一份中介费协议，协议是中介草拟的，内容有利于中介，协议中约定了客户业主的中介费的支付义务，完全不提中介的任何义务。如果你有时间和精力，应该在此协议中加上一些内容：中介要完成的工作内容、不完成或迟延完成要扣除中介费、非因买卖双方的原因导致买卖不成的，中介费怎么处理。协议上的内容在签订买卖和合同当天就一次性给付完中介费，这个问题也不大，因为迟延交付中介费，最多按照千分之五的收违约金。

关于第七他项权利证明：这一步有个重要问题是，垫钱赎契的过程。买个二手房，很可能原业主没还完银行贷款，房产还在抵押状态，无法过户，一般是业主会要求买家先支付一部分购房款来清偿按揭银行的贷款，也就是先赎回楼房，解压房产证。这个时候买家最担心的阶段，担心内容包括但不限于：卖方拿钱不赎楼怎么办？刚赎了楼被法院查封了怎么办？房产证解压了业主与别人办理过户了怎么办等等。建议采取的办法是：合同约定专款专用，否则卖方承担违约责任，款项只能打到卖方的贷款银行卡上。在打款前，查册，看看卖方的房产是否存在法院查封的情况。最后，也是最关键的：涂户、过户、入押一定要一起办理，除了放心之外同时也节约时间。因为涂销过后，房管所把房产证的抵押字样涂抹掉了，这个时候，卖方就可以过了网签时效后，任意和他人交易并过户了。房子以登记为算，就算我比你早签合同，但是，你比我先过户，房子也是你的。在过户后，入押之前，卖方是最担心的阶段，担心买房不去做抵押，银行就无法放款，同时这三个事项分开办理各有各的受理期限，如果能一起办是最好不过的，另外提醒买家在约定要求中介过户前，一定要保管卖方的房产证，次举在于防止中介和卖方串通，一房二卖。

关于第八项夫妻公共财产：有这么一种情况，房产证只有一个人的名字，但实际上房产属于夫妻共同财产，这就需要未显明方的一个同意出售房产的同意书，即便签合同的时候你不弄，到了银行按揭放款的的那一部分也是需要的。建议，能在签合同的时候拿到配偶的同意书当然是最稳妥的，如果不能，也要尽快补上。否则配偶可以主张合同无效。

最后诚意提醒各位，对于小老百姓，也许一辈子就买一套房子，所以买房是大事，重要的事情不要口头约定，白纸黑子签字盖章。特别对待房产经纪人，他们会一步步剥夺我们的主动权，最后，让我们变成一只羊，被牵着做事，所以必须争取主动，任何约定要写入合同。

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